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1.6萬人搶440套房!西安樓市首現“萬人搖”後,離調控新政還有多遠?

時間:2020-07-24 15:52:21 點擊:100
    根據西安商品房誠意登記係統數據顯示,截至7月23日下午兩點,紫薇東進項目誠意登記人數16086個,成為西安史上第一個“萬人搖號”的樓盤。在此前的西安樓市裏,超過6千人以上搖號基本達到人數頂峰,紫薇東進項目的火爆還是有些出乎意料。

這注定是西安樓市裏程碑式的一刻。一時之間,關於西安樓市的討論喧囂塵上,“萬人搖”僅僅是西安樓市的個例,還是會成為市場常態,動輒百萬的房子也要搶購,西安樓市將要再次高燒嗎?

01萬人搶房,搖到即賺到

    根據媒體數據統計,在2020年西安意向登記人數TOP10樓盤中,基本上每個樓盤的意向登記家庭都不少於兩千個。

在這份數據圖中,創造“萬人搖”的紫薇東進用最低的均價創造了最高的登記人數。

在登記人數位居前列的數個樓盤中,品牌開發商和低均價都是吸引購房者的法寶。

    紫薇東進項目的火爆與限價背後的套利空間有著脫不開的關係。公開資料顯示,紫薇東進位於西安城北二環內大明宮板塊、八府莊路,體量較大。兩公裏範圍內有兩條地鐵,依托大明宮板塊,整體商業、居住氛圍都很成熟,社區還配建有幼兒園和小學。項目此次推售的是整個項目的最後一棟樓,主力戶型為81平方米的兩房及106平方米的三房,均價10215.01元/平,共計440套房。有西安地產界業內人士表示,紫薇東進項目其實是個老盤,開發周期已經超過6年,當前在售的是四期最後一棟樓,因為早年拿地價格低,再加上限價因素的影響,才有了現在1萬出頭的價格,這樣的價格以後是絕對遇不到了。貝殼找房數據顯示,紫薇東進一期如今已有二手房入市,均價已經達到1.4萬元/平方米。相較之下,新房萬元左右的價格背後是巨大套利空間,搖到即賺到。市場對於此次“萬人搖”的原因心知肚明,僅有的440套房源限定了幸運兒的最終數量。但對於真正有需求的購房者而言,他們最關心的是,這僅是西安樓市的個例,還是會成為市場常態。“萬人搖並不能說明西安樓市有多麽的火爆,它其實隻是一個個案,不要因為個案造成對市場的誤判。”

    西安樓市資深專家沈瑋認為,紫薇東進的火爆在整個西安市場上不具有複製性。回溯至2018年上半年,西安市場的新房供應徹底斷貨,市場供需嚴重不平衡的情況下,大量購房需求被擠壓至二手房市場,二手房均價暴漲。據貝殼研究院數據顯示,2018年西安全市二手房均價環比大漲28%至10981元/平方米。在這樣的背景下,二手房價格高漲與政府限製下的新房價格形成明顯倒掛,沈瑋告訴時代財經,在過去的一兩年時間內,西安樓市千人搖已經不是新聞,但這個狀態隨著市場的發展正在逐步改變,二手房價格的虛高被慢慢降下來了,不少房源紛紛降價以實現成交,部分區域已經不太存在倒掛的情況。與此同時,類似紫薇東進這樣限價嚴格的老盤如今逐漸開發殆盡,市場上再難出現二手房倒掛四五千的項目。沈瑋認為,與其說紫薇東進是西安樓市火熱的佐證,不如說它是西安搖號時代的絕響。

    02新的隱憂,剛需難上車

    2018年3月30日,人潮洶湧的購房者湧向曲江國際會議中心,參加金輝世界城的選房活動,數千人搶購僅有的656套房源。據此前媒體報道,現場一片混亂,開發商隻是通知了部分全款購房者,按揭購房者更是沒有得到被通知的機會。當晚,西安房管局連夜發文出台了“330樓市新政”,拉開樓市調控序幕,並延續至今;如今當西安迎來首個萬人搖樓盤時,市場也紛紛開始猜測接下來西安是否會出台樓市調控政策,壓製亂象。

    要解答這個問題,必須將視角從紫薇東進單個項目提高到如今整個西安房地產市場。單個項目的火爆並不能代表整體樓市的情況,今天的西安樓市與2018年上半年時的市場境況完全不同。據西部房地產數據中心統計,2020年上半年西安新房累計成交31441套,環比下降61.05%;成交均價14955元/平方米,環比上升0.22%,房價維持穩定;二手房市場成交套數24676套,環比下跌10%;期末成交均價11333元/平方米,較2019年末成交均價小幅下跌0.55%。從西安整體市場上看,如今並未出現樓市調控的迫切性。沈瑋向時代財經表示,西安整體的房地產市場還是比較平穩,“我覺得不太會出現更嚴厲的一些調控政策,無論是從70城的房價指數來看,還是從市場上觀察到的均價漲幅也好,都在逐漸縮小,目前西安的樓市整體是正常的回穩趨勢。”不過,整體相對穩定的西安樓市也有自己的隱憂。沈瑋指出,伴隨著西安地價日益高漲,開發商為維持利潤偏向於開發高價的改善型住宅產品,這兩年140平以上的麵積段在市場上的占比節節攀高,但西安人的購買力並沒有那麽強,單價高總價高的改善型產品並不是想買就買得起的。

    數據顯示,2018年,100平方米以下房源的樓盤占比約25%;2019年,占比下降降至16%;到了2020年上半年,占比僅有11%,市場供需結構嚴重失衡。“健康的房地產市場應該是供需平衡的,一個滿城剛需的西安,如今卻遍地都是改善盤,大量剛需有購房需求卻上不了車,這才是接下來必須要解決的問題。”

    03西安會出台新政嗎?

很顯然“萬人搖”的出現,可以被視為當地政府調控樓市發出信號。

今年上半年,房地產調控政策發布次數累計為304次,2019年上半年為251次。也就是說,因為疫情影響,2020年房地產調控政策密集多發,同比上漲達到了21%,也刷新了半年調控次數的曆史記錄。

從政策內容看,救企與救市成為兩大特點。救企業的政策各地井噴,基本政策內容都是寬鬆土地出讓金、加快預售。

但是也存在為了數據,政府有意為房地產解綁的現象。

隻是中央的反應更快,在救市的政策中,降低首付的政策基本全部被叫停,鬆綁限購的政策也被收回。全國已經累計超過12個城市出現了政策一日遊。

很顯然,受疫情影響各地經濟都遭受著損失,隻是中央始終堅持“房住不炒”的基調,地方政府想要通過解綁樓市促進的經濟根本行不通。

在深圳發布最嚴調控政策之後,各地“萬人搖”之類衝上頭條,引起社會輿論關注的事件,顯然會被住建部關注,認為地方調控不力,2018年住建部約談西安等12城市負責人就是前車之鑒。

而杭州在發布新政之後,頻頻刷屏的“萬人搖”已然不見,二手房市場也迎來不少主動降價,當然具體情況還需要繼續觀察。

隻是對西安來說,首次“萬人搖”的出現等於樓市、購房者們向上發出信號,期待調控政策的出台,改善萬人哄搶和供需失衡的現況。

而在更高層麵,7月11日中國銀保監會網站“監管動態”上發布《中國銀保監會新聞發言人答記者問》,指出部分市場亂象有所反彈。一些高風險影子銀行死灰複燃,有的以新形式新麵目企圖卷土重來。企業、住戶等部門杠杆率上升。部分資金違規流入房市、股市,推高資產泡沫。

顯然是在向部分房價上漲過快,存在炒作現象的城市發出警告。

西安現階段房價漲幅並不存在過快上漲的現象,隻是針對供需關係,和暗藏著的炒作現象,仍然需要警惕。

如果西安要在近期出台樓市調控新政,很大程度會是對供需情況進行微調,或者學習南京針對社會關注度高、預計購房人數較多的熱點樓盤,要求開發企業製定針對性銷售方案,防止紮堆搶購,不利於市場穩定的情況出現。

為西安的樓市盡早降一降溫。

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